Acheter votre
première maison

Le minimum au Canada suit trois paliers, calculés par tranche et non sur le prix total. C'est la confusion la plus fréquente que je corrige au téléphone.

• 5 % sur la première tranche de 500 000 $.
• 10 % sur la portion du prix qui dépasse 500 000 $.
• 20 % à partir de 1,5 M$, sans exception : au-delà de ce seuil, le prêt ne peut plus être assuré.

Concrètement : une propriété à 450 000 $ demande 22 500 $. Une propriété à 650 000 $ demande 40 000 $, soit 25 000 $ sur la première tranche plus 15 000 $ sur les 150 000 $ excédentaires — et non 65 000 $ comme beaucoup le calculent.

Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire devient obligatoire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Elle protège le prêteur, pas vous, et sa prime s'ajoute au montant emprunté. Ce n'est pas une punition : c'est souvent ce qui rend l'achat possible des années plus tôt.

La plupart des premiers acheteurs sous-estiment ce qu'ils ont déjà. Quatre sources se combinent, et l'ordre dans lequel on les utilise change votre facture d'impôt.

• Le CELIAPP : 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie. La cotisation est déductible et le retrait pour l'achat n'est jamais remboursable. C'est l'outil le plus efficace du lot.
• Le RAP : jusqu'à 60 000 $ retirés de votre REER sans impôt, à rembourser sur 15 ans à partir de la deuxième année suivant le retrait.
• Le CELI : aucun avantage fiscal à l'achat, mais aucune contrainte non plus.
• Un don familial : accepté par les prêteurs, à condition qu'une lettre de don confirme qu'il ne s'agit pas d'un prêt déguisé.

Un couple qui a maximisé les deux premiers outils arrive à la table avec 200 000 $ de capacité de mise de fonds. On regarde ensemble ce qui s'applique à votre situation, et surtout dans quel ordre puiser.

Votre prêteur ne vous qualifie pas au taux que vous allez payer. Il vous qualifie au plus élevé de deux chiffres : votre taux contractuel majoré de 2 %, ou 5,25 %.

Si on vous offre 4 %, votre capacité d'emprunt est calculée comme si vous payiez 6 %. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi le montant approuvé est plus bas que ce que votre budget mensuel laisserait croire. On travaille avec, pas contre : la structure du dossier, le choix du terme et la répartition des dettes existantes ont un effet direct sur le résultat.

Depuis le 15 décembre 2024, les acheteurs d'une première propriété et les acheteurs de constructions neuves peuvent amortir un prêt assuré sur 30 ans plutôt que 25.

Le paiement mensuel baisse, la capacité d'emprunt monte, et le coût total en intérêts augmente. Ce n'est ni bon ni mauvais en soi : c'est un levier, et il se décide en fonction de votre horizon, pas d'une règle générale.

Le prix affiché n'est pas le montant qui sort de votre compte. Prévoyez, en plus de la mise de fonds :

• La taxe de bienvenue (droits de mutation), payable quelques mois après l'achat.
• Les honoraires du notaire, obligatoires au Québec.
• L'inspection préachat, que je recommande toujours.
• Les ajustements de taxes municipales et scolaires payées d'avance par le vendeur.
• Le déménagement, le branchement des services, et le coussin qui vous évite de commencer votre vie de propriétaire à découvert.