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des réponses droites.

Le courtier hypothécaire

• Qu'est-ce qu'un courtier hypothécaire fait exactement ?

  Un courtier hypothécaire analyse votre situation financière, puis sollicite simultanément plusieurs institutions pour obtenir les meilleures conditions de financement possibles pour votre profil. Il présente ensuite un comparatif, dépose la demande retenue et suit le dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il travaille pour vous, pas pour une banque en particulier.

• Combien coûte un courtier hypothécaire au Québec ?

  Rien, dans un dossier résidentiel standard. La rémunération est versée par l'institution financière retenue, et non par le client. Les rares exceptions, comme certains montages en financement alternatif, sont annoncées à l'avance et par écrit.

• Courtier ou banque : quelle est la vraie différence ?

  Un conseiller en succursale vend les produits de son employeur. Un courtier met plus de vingt institutions en concurrence sur le même dossier. La différence n'est pas seulement le taux : elle porte sur les conditions de remboursement anticipé, le calcul de la pénalité, la portabilité et les privilèges de remboursement, qui coûtent souvent plus cher qu'un écart de taux.

• Le courtier hypothécaire est-il encadré au Québec ?

  Oui. Depuis le 1er mai 2020, les courtiers hypothécaires du Québec sont encadrés par l'Autorité des marchés financiers. Chaque courtier détient un numéro de certificat vérifiable dans le registre de l'AMF. Le mien est le 270893.

Premier achat

• Quelle mise de fonds faut-il pour acheter une première maison ?

  Le minimum est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur la portion excédentaire. Une propriété à 450 000 $ demande 22 500 $, une propriété à 650 000 $ demande 40 000 $. À partir de 1,5 M$, il faut 20 % et le prêt ne peut plus être assuré.

• Quelle est la différence entre le RAP et le CELIAPP ?

  Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER pour l'achat, mais il faut le rembourser sur 15 ans à partir de la deuxième année suivant le retrait. Le CELIAPP permet de cotiser 8 000 $ par an jusqu'à 40 000 $ à vie, la cotisation est déductible et le retrait pour l'achat n'est jamais remboursable. Les deux se cumulent pour un même achat.

• Puis-je amortir mon prêt sur 30 ans ?

  Oui, si vous achetez une première propriété ou une construction neuve avec un prêt assuré. Cette possibilité s'applique depuis le 15 décembre 2024. Le paiement mensuel baisse et la capacité d'emprunt augmente, en échange d'un coût total en intérêts plus élevé.

• Combien de temps prend l'obtention d'une hypothèque ?

  De la demande complète à l'engagement du prêteur, comptez généralement de quelques jours à deux semaines selon l'institution et la complexité du dossier. Le délai réel dépend surtout de la vitesse à laquelle les documents sont fournis : c'est presque toujours là que le temps se perd.

• Quels documents faut-il préparer ?

  En règle générale : une preuve d'emploi et vos derniers talons de paie, vos avis de cotisation des deux dernières années, les relevés qui prouvent la provenance de la mise de fonds, une pièce d'identité, et l'offre d'achat acceptée le cas échéant. Un travailleur autonome ajoute ses états financiers et ses déclarations complètes.

Taux, terme et conditions

• Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire ?

  C'est le taux auquel le prêteur vérifie votre capacité de payer : le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 % et 5,25 %. Si on vous offre 4 %, votre dossier est calculé à 6 %. C'est la raison principale pour laquelle le montant approuvé est plus bas que ce que votre budget mensuel laisserait croire.

• Taux fixe ou taux variable : lequel choisir ?

  Aucun des deux n'est meilleur dans l'absolu. Le choix se décide sur trois éléments : votre tolérance réelle à voir votre paiement changer, la probabilité que vous vendiez ou refinanciez avant l'échéance, et la pénalité applicable dans chaque cas. Un fixe assorti d'une pénalité punitive peut coûter beaucoup plus cher qu'un variable si vous brisez le terme.

• Quelle est la pénalité pour briser une hypothèque avant l'échéance ?

  Sur un taux variable, généralement trois mois d'intérêts. Sur un taux fixe, le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt, dont le mode de calcul varie beaucoup selon l'institution. C'est un des points à comparer avant de signer, pas seulement au moment de partir.

• L'assurance prêt hypothécaire, à quoi ça sert ?

  Elle est obligatoire quand la mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle protège le prêteur en cas de défaut, pas l'emprunteur. Sa prime s'ajoute au montant emprunté. En contrepartie, elle rend l'accès à la propriété possible bien plus tôt et donne souvent accès à de meilleurs taux qu'un prêt non assuré.

Situations particulières

• Je suis travailleur autonome. Est-ce plus difficile ?

  C'est différent, pas nécessairement plus difficile. Les prêteurs regardent vos deux ou trois dernières années de revenus déclarés, la stabilité de votre entreprise et la nature de vos rentrées. Certaines institutions sont nettement plus à l'aise que d'autres avec les revenus de dividendes ou les T4A, et c'est précisément là qu'un courtier fait la différence.

• Mon dossier de crédit est abîmé. Est-ce que je peux acheter ?

  Souvent, oui. Selon la gravité et l'ancienneté des événements, la solution passe par un prêteur alternatif encadré, avec une mise de fonds d'au moins 20 % et un terme court, puis un retour chez un prêteur A une fois le crédit reconstruit. Le plan de sortie se décide dès le départ.

• Puis-je acheter un plex ou un immeuble à revenus ?

  Oui. Le financement d'un immeuble de deux à quatre logements suit des règles particulières, notamment sur la mise de fonds et sur la portion des revenus locatifs prise en compte dans le calcul. Au-delà de cinq logements, on entre dans le financement commercial, qui est un autre métier.

• J'achète avec quelqu'un qui a déjà été propriétaire. Est-ce que je perds mes avantages de premier acheteur ?

  Pas nécessairement. Les critères d'admissibilité au RAP, au CELIAPP et à l'amortissement sur 30 ans s'évaluent individuellement et selon des définitions précises du statut de premier acheteur. Il faut regarder chaque programme séparément, et c'est exactement le genre de vérification à faire avant de structurer la mise de fonds.