Refinancement
Une maison qui a pris de la valeur est un actif qui dort. Le refinancement le réveille : on remplace votre prêt actuel par un nouveau, plus élevé, et la différence vous revient en argent. La vraie question n'est jamais « est-ce que je peux », c'est « est-ce que ça vaut la peine une fois la pénalité payée ».
En refinancement, la plupart des institutions vont jusqu'à 80 % de la valeur marchande de la propriété, tous prêts hypothécaires confondus.
Exemple : une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde hypothécaire de 280 000 $. Le plafond à 80 % est de 400 000 $, ce qui laisse 120 000 $ d'équité mobilisable, moins les frais. Une évaluation est presque toujours exigée : c'est le prêteur qui décide de la valeur, pas le voisin qui vient de vendre.
Consolider, c'est remplacer plusieurs dettes chères par une seule dette moins chère, adossée à la maison. L'effet sur le budget mensuel est souvent spectaculaire, parce qu'une carte à taux élevé remboursée sur vingt-cinq ans coûte beaucoup moins par mois.
Le piège est là aussi : étirer une dette de consommation sur l'amortissement d'une hypothèque peut coûter plus cher en intérêts totaux, même si le paiement mensuel baisse. Je vous montre les deux chiffres — le mensuel et le total — et vous décidez en connaissance de cause. Et une consolidation ne règle rien si les cartes se remplissent à nouveau : on en parle franchement avant, pas après.
Briser un terme avant l'échéance déclenche une pénalité. Sur un taux variable, c'est habituellement trois mois d'intérêts. Sur un taux fixe, c'est le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt, et ce second calcul varie énormément d'une institution à l'autre.
C'est le chiffre qui fait ou défait un refinancement. On l'obtient de votre prêteur actuel avant d'aller plus loin, puis on le compare à l'économie réelle. Il m'arrive régulièrement de conseiller d'attendre l'échéance : un bon conseil, c'est parfois de ne rien faire.
Le refinancement sort un montant fixe, amorti, à un taux hypothécaire. Il convient quand vous savez exactement ce dont vous avez besoin : consolider un solde connu, payer des rénovations chiffrées.
La marge hypothécaire (HELOC) est une réserve dans laquelle vous puisez au besoin, avec un taux variable et des paiements d'intérêts seulement. Elle convient quand le besoin est incertain ou étalé dans le temps. Les deux se combinent d'ailleurs très bien dans une même structure.
Questions fréquentes
En général jusqu'à 80 % de la valeur marchande de la propriété, en incluant le solde de votre prêt actuel. Sur une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde de 280 000 $, cela représente environ 120 000 $ d'équité mobilisable, moins les frais.
Sur un taux variable, habituellement trois mois d'intérêts. Sur un taux fixe, le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt, dont le calcul diffère beaucoup d'un prêteur à l'autre. On obtient le montant exact auprès de votre institution avant de décider quoi que ce soit.
Elle l'est quand elle libère du budget mensuel et que le comportement d'endettement change en même temps. Elle ne l'est pas si elle sert seulement à repousser le problème, parce qu'étaler une dette de consommation sur vingt-cinq ans augmente le coût total en intérêts. Je vous présente toujours les deux chiffres.
Presque toujours. Le prêteur veut une valeur marchande indépendante avant de prêter sur l'équité. Les frais d'évaluation sont à votre charge et se situent généralement entre quelques centaines de dollars, selon le type de propriété.
Xavier Valiquette · Courtier hypothécaire, certificat AMF n° 270893 · Multi-Prêts Hypothèques. Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas une offre de financement. Les conditions varient selon le prêteur et selon votre dossier.